Berlin (dpa/gms) - Auch Vermieter mit wenigen Wohnungen sollten ihre Mieterauswahl immer genau dokumentieren. Darauf weist vor dem Hintergrund des neuen Gleichbehandlungsgesetzes der Eigentümerschutzverband Haus und Grund in Berlin hin.

«Um später nachweisen zu können, dass ich einen Interessenten nicht diskriminiert habe, sollten meine Aufzeichnungen zurzeit sehr ausführlich sein», empfiehlt Sprecher Stefan Diepenbrock. Zwar werde wohl erst in Zukunft von den Gerichten geklärt, welche Angaben wirklich wichtig sind. Vermieter sollten in ihrem eigenen Interesse aber schon jetzt «jeglichen Schriftverkehr und kurze Protokolle der Gespräche mit Interessenten» aufheben. Das Gleichbehandlungsgesetz war am Freitag in Kraft getreten.

Zwar müssten Vermieter, die «kein Massengeschäft» betreiben, keine Dokumentation führen, heiße es auf der Homepage des Bundesjustizministeriums. «Dieser Hinweis kann aber gefährlich und teuer werden», warnt der Verband. Denn durch das neue Gesetz drohten allen Vermietern möglicherweise Schadensersatzprozesse, wenn sie nicht ein «diskriminierungsfreies Verhalten» beweisen könnten.

Die Grenze zum Massengeschäft liegt den Angaben nach bei 50 Wohnungen. Wer weniger Wohnungen besitzt, darf bei der Vermietung Interessenten nicht wegen ihrer Rasse oder ethnischen Herkunft benachteiligen, erläutert Haus und Grund. Für Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen gelte es auch, die so genannten Diskriminierungsmerkmale Alter, sexuelle Identität, Geschlecht, Religion und eine mögliche Behinderung zu beachten.

Der Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse verbessern oder auf Dauer zur Einsparung von Energie führen. Allerdings muss er die Mieterhöhung gegenüber dem Mieter begründen.

Dazu reicht es nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht aus, wenn der Vermieter lediglich den Gesetzestext des § 559 ff. BGB pauschal wiederholt. Der Vermieter muss vielmehr darlegen, welche baulichen Maßnahmen er vorgenommen hat und welche konkreten Folgen und Vorteile sich daraus für den Mieter ergeben. Zwar ist der Vermieter nicht verpflichtet, komplizierte technische Sachverhalte zu erklären oder gar Berechnungen vorzulegen. Die Darstellungen müssen aber so sein, dass der Mieter die Maßnahmen nachvollziehen und sich ein überschlägiges Urteil bilden kann. Mieterhöhungen, die diesen Anforderungen nicht gerecht werden, sind insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter sie nicht zu zahlen braucht.

BGH, Urt. v. 25.01.2006  - VIII ZR 47/05

Berlin (dpa/gms) - Neu eingezogene Mieter dürfen nicht sofort mit einer Mieterhöhung konfrontiert werden. Frühestens ein Jahr nach Einzug ist eine solche Erhöhung zulässig. Darauf weist der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin hin.

Auch zwischen der vorhergegangenen und der neuen Mieterhöhung müssten mindestens zwölf Monate liegen. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen. Das gilt jedoch nur, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird, so der DMB. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete müsse begründet werden. Der Hinweis auf allgemein gestiegene Preise reiche nicht aus. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen als Begründung heranzuziehen.

Die Mieter können prüfen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen. Ihnen steht eine Überlegungsfrist zu. Erhalten Sie die entsprechende Ankündigung durch den Vermieter, haben sie den restlichen Monat sowie zwei weitere Monate Bedenkzeit. Lehnen sie die Erhöhung ab, muss der Vermieter klagen, möchte er sie dennoch durchsetzen, erklärt der DMB.

Hamburg (dpa/gms) - Ein Mieter ist nicht verpflichtet, alle von ihm angebrachten oder dem Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen. Eine entsprechende Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag ist unwirksam, teilt der Mieterverein Hamburg mit.

Der Verein beruft sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 109/05). Demnach stellt so eine Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Berlin (dpa/gms) - Ständig unpünktliche Mietzahlungen berechtigen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Auf eine entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe macht der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin aufmerksam.

Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Mieter wiederholt den gesetzlich vorgegebenen beziehungsweise vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten hat. Außerdem muss der Mieter auch nach einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unregelmäßig zahlen und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar machen.

Ein einmaliger Verstoß, das heißt eine einmalige unpünktliche Zahlung, reiche nicht als Kündigungsgrund, so die Experten. Bei wiederholt auftretenden unpünktlichen Zahlungen könne der Vermieter aber nach einer schriftlichen Abmahnung kündigen, wenn sich das Verhalten des Mieters nicht ändert. Die Abmahnung solle dem Mieter noch einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung dürfe sich eine unpünktliche Zahlung daher nicht mehr wiederholen.

Der Mieterbund rät Mietern, die eine fristlose Kündigung erhalten haben, sofort den örtlichen Mieterverein einzuschalten. Zusammen mit den dortigen Experten sei zu klären, ob und mit wessen Hilfe eventuelle Mietrückstände kurzfristig ausgeglichen werden können und ob die Gründe für die verspäteten Zahlungen das Mieterverhalten entschuldigen können. (Az.: VIII ZR 364/04)

Karlruhe/Hamburg (dpa/gms) - Vermieter dürfen einen Teil der Kaution nach Ende des Mietverhältnisses für ausstehende Nebenkosten einbehalten. Darauf weist der Mieterverein zu Hamburg in seiner Zeitschrift «Mieterjournal» hin.

Die Mietkaution sichere auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus einem Mietverhältnis ergeben, urteilte der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (VIII ZR 71/05). Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.